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Der Mieter-Betrug (bundesrätlich verordnet!)
Auch Stockwerkeigentümer sind von der Thematik betroffen !

Über Jahre falsche, nicht transparente Heizkostenabrechnungen und doppelte Heizkosten bezahlt, plus ca. Fr. 100.- pro Jahr für das Zählerablesen (NeoVac AG).
Der Mieter konnte das nicht erkennen!

Abzocken statt Energiesparen ! Ein Einzelfall ? nein, warum ?

Weil unser Bundesrat das so will mit zwei Artikeln in der „Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)“ vom 1.7.1990, mit den nachträglichen Änderungen:

Art. 4 Nebenkosten im allgemeinen

3 Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.

Übliche Ansätze bedeuten einen Zuschlag auf die von der Hausverwaltung bezahlten Rechnungen für das Erstellen der Nebenkostenrechnung. Das heisst der Bundesrat setzt damit die Gesetze des Marktes ausser Kraft. Je höher die Rechnungen sind, desto höher der Verdienst der Verwaltungen. Einen Anreiz für die Mieter günstig einzukaufen gibt es nicht. Die Mieter haben kein Recht zu verlangen, dass marktgerecht eingekauft wird. So werden insbesondere für Liftservice, Heizkosten aber auch für Abwartskosten nicht nachvollziehbare hohe Kosten verrechnet.

In vielen Fällen werden die Verwaltungskostenzuschläge sogar höher als die ortsüblichen Ansätze verrechnet. Wenn ein Mieter, dies merkt, kann er bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht klagen und eine Korrektur verlangen. Diese wird in der Regel gutgeheissen, aber ohne Sanktionen für den Betrüger und nur gerade für die betreffende Rechnung. Im nächsten Jahr wird wieder falsch verrechnet.

Frau Bundesrätin Doris Leuthard meint, dass der Markt künftig zu attraktiveren Preisen für die Kundinnen und Kunden führt. Mit dieser Verordnung spielt aber der Markt nicht. Der Mieter ist nicht der Kunde, er ist nur verpflichtet zu zahlen, was die Verwaltung „der Kunde“ vorlegt!

Art. 5 Anrechenbare Heizungs und Warmwasserkosten

1Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen.

2Darunter fallen insbesondere die Aufwendungen für:

f. die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate.


Absatz 2, Buchstabe f, steht im krassen Widerspruch zum Absatz 1. Der Abrechnungsservice (Zählerablesungen und Verteilung der Kosten) sind keine notwendigen Aufwendungen für den Betrieb einer Heizung. Jede Heizung funktioniert ohne diesen Aufwand und verfälscht jede derart erstellte Heizkostenabrechnung.

Das Energiegesetz des Bundes schreibt den Kantonen vor, dass sie Vorschriften für eine sparsame und rationelle Energienutzung in Neubauten und bestehenden Gebäuden erlassen.
So steht im Energiegesetz des Kantons St.Gallen und auch bei andern Kantonen:„Wenigstens 60 Prozent werden dem einzelnen Bezüger nach seinem Verbrauch belastet.“ Mit den integrierten, hohen Zählerablesekosten kann aber bei Minergiehäuser diese Vorschrift nicht eingehalten werden. Minergiehäuser, sind zwar (deshalb?) von der Abrechnungspflicht befreit. Trotzdem werden Zähler eingebaut und entsprechend abgerechnet. Mit dieser Ausnahmeregelung schaffen der Kanton St.Gallen und andere Kantone gar zweierlei Kategorien von Mieter (mit und ohne Abzocker) und verstossen damit gegen die Verfassung, dass alle Bürger vor dem Gesetz gleich sind!

Die „VHKA(Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung des Bundes)das „Urgestein“ ist kein geeignetes Mittel für korrekte Heizkostenabrechnungen. Bei Häusern mit Minergiestandart werden die Mängel besonders deutlich.

Einige Feststellungen dazu:

  1. Das Zählerablesen (inkl. Kaltwasser!) kostet ca. Fr. 90.- bis Fr. 120.- pro Wohnung, für ca. 5 Minuten Arbeit. Das ergibt Stundensätze von über Fr. 1200.-. und werden als Heizkosten mitverrechnet!
  2. Für diese einfache Arbeit werden von der NeoVac AG, den Verwaltungen zehn Positionen in Rechnung gestellt, z.B: „Kaltwasserverbrauchszahlen“ in die Wärmekostenabrechnung integrieren (Fr. 3.-pro Mieter) und Kosten für „Mieterwechsel“. Sind das Heizkosten!?
  3. Der ominöse Lagefaktor wird meist nach der äusserst ungenauen Reduktionsmethode erstellt. Die Berechnung ist in der Rechnung nicht ersichtlich und macht sie absichtlich unverständlich (in Deutschland abgeschafft). Sie ist auch unsozial, weil die „Einfamilienhäuser“ auf den Wohnblöcken ein Teil ihrer Heizkosten den darunterliegenden Mieter aufbürden.
  4. Die Grundkosten können variieren. Eine Anleitung dazu gibt es nicht. Sie müssen willkürlich festgelegt werden. Das heisst die Rechnungen sind damit auch willkürlich.
  5. Stammdatenerfassungen, sofern sie überhaupt nötig sind (und gemacht werden), müssen von den Mietern bezahlt werden. Diese gehören zur Zählerlieferung als „Gebrauchsanweisung“.
  6. Die Heizkostenerfassung ist meist ungenau, vielfach fehlen die Messeinrichtungen und die Werte werden nur geschätzt. Dafür gibt es in jeder Wohnung fünf Zähler für die Verteilung der willkürlichen Kosten!
  7. Wärmezähler sollten alle 10 Jahre, nach Aussage eines Lieferanten, ausgewechselt werden. Nur damit kann eine korrekte verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung garantiert werden. Dies wird aber vielfach nicht gemacht, da diese Kosten nicht dem Mieter übertragen werden dürfen.
  8. Vergleichszahlen fehlen, ohne diese kann man sein Verhalten zum Vorjahr oder zum Durchschnittsverbrauch nicht wahrnehmen. Damit gibt es auch keine Möglichkeit um Geld und Energie zu sparen. Das Zählerablesen kommt nur den Abzockern, mit jährlich mehreren 10 Millionen Franken, zu Gute.
  9. Die Abrechnung soll in einer klaren, übersichtlichen Art erstellt werden und muss für jedermann nachvollziehbar sein, so steht es in der VHKA. Zitat eines Verzweifelten „Ich verstehe nur Bahnhof„. Verstehen Sie sie?? Oder Zahlen sie einfach weil sie die Wohnung nicht verlieren wollen, oder sich nicht wehren können?

Ganz spezielle Fälle:

  1. Es gibt Rechnungen wo die Heizkosten nur aus zwei Zählerableserechnungen der NeoVac AG bestehen, die so hoch sind wie die Raumheizkosten für ein Jahr!
  2. Bei einer Rechnung gibt es bei der einer elektrischen Wärmepumpenheizung auch einen Kaminunterhalt! (Swisscanto AG).
  3. Die NeoVac AG, Marktführer, hat auch schon Diagramme über den Verbrauch der Mieter mit Namen und falschen Zahlen (Zähler beim Ablesen verwechselt) an die Mieter verteilt. Wo bleibt da der Datenschutz?
  4. Beim eingangs erwähnten Fall von der Seniorengenossenschaft Münchenstein, wurde nicht einmal die Einsicht (gemäss Mietrecht) in die falschen Rechnungen gewährt. Diese Rechnungen haben dem Mieter mehr Schaden als Nutzen gebracht. Das BFE kann offenbar diese Rechnung auch nicht nachvollziehen, weshalb das Amt dazu wohl keine Antwort gibt.

Pikante Details von Herr Dr. Steinmann vom Bundesamt für Energie:

Aus einem Prospekt einer SVW- Firma: „Die VHKA ist eine Erfolgsgeschichte“ Dies trifft aber nur für die privilegierten Nutzniesser (Abzocker) zu, jedoch nicht für die Mieter und dem vorgegebenen Zweck.

Um meine Fragen zu beantworten hat Herr Dr. Steinmann sich die Antworten von der NeoVac AG geben lassen, weshalb sie entsprechend falsch waren.

„Die hohen Kosten dieses Services ergeben sich unter anderem wegen des häufigen Mieterwechsels.“ Dies sind aber keine Heizkosten sondern Mutationskosten die der Vermieter zu tragen hat.

„In Ihrem Fall kommt noch hinzu, dass die Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft energiebewusst leben, was den Anteil der Ablese- und Abrechnungskosten im Verhältnis zu den Energiekosten noch höher wirken lässt“. Wäre das so, so hätte ich nicht nochmals bis zu 60 % auf den Durchschnitt des Verbrauches aller Mieter einsparen können. Der geringere Verbrauch ist auf den Minergiestandart des Hauses zurückzuführen. Um das Verhältnis Verbrauch zu Zählerablesekosten zu verbessern müsste mehr Energie verbraucht werden, da die Zählerablesekosten unverändert bleiben. Ist das der Sinn der VHKA ?


Der Preisüberwacher, Dr. Stefan Meyerhans meint:

„Der Preisüberwacher kann nur eingreifen, wenn der Wettbewerb nicht spielt und ein marktmächtiges Unternehmen oder ein Kartell missbräuchliche Preise festsetzt.“ Der Markt funktioniert aber nicht (siehe oben) und die Preise vom Verband der Spezialfirmen (ausgehandelt?) sind viel zu hoch.
Angeblich kann er auch nicht wegen spezialgesetzlichen mietrechtlichen Bestimmungen im OR. Die Heizkostenabrechnungen müssen aber wegen den Energiegesetzen der Kantone gemacht werden.
Er verweisst auf den Konsumentenschutz. Die Information löst aber nur eine automatische Email aus, mit der Bitte um einen Beitritt, beziehungsweise Mitgliederbeitrag!


Der Schweizer Mieterverband:

Der Mieterverband begrüsst die VHKA. „Dies wegen Einsparungen durch die Herbeiführung einer und mehr Gerechtigkeit bei der Aufteilung der Nebenkosten im Gebäude.“ Er anerkennt damit die oben erwähnten Zustände und findet sie damit gut. Den Betroffenen kann er aber keine Hilfe bieten und lässt sie im Regen stehen.

Die Politiker

Alle politischen Parteien kennen den Misstand. Die Politiker spielen aber in einer andern Liga und haben kein Interesse für den Ärger der weniger Verdienenden. Den „Volksvertreter“, genügt dieser bedenkliche Zustand. Alle Reden aber von Energie sparen. In Wirklichkeit wird damit aber nichts gespart sondern nur abgezockt. Passend dazu die Aussage von Nationalrat Lukas Reimann: „Mir ist nicht klar, was ich als Politiker auf eidgenössischer Ebene konkret tun soll?“

Die Presse

Keine Zeitung will diesen Skandal thematisieren. Die dritte Macht im Land entzieht sich damit seiner Verantwortung. Der „Beobachter“ meint (bei mehr als einer halben Million Betroffenen) zuwenig Interesse für ein breites Publikum, nicht aktuell etc. ?

Die Rechtslage:

Die Schlichtungsstellen und Gerichte sind nicht kompetent für diese komplexen Probleme. Ein betroffener Mieter hat mir mitgeteilt, dass er geklagt hat, dass in der Nebenkostenrechnung Servicekosten für den Lift aufgeführt sind, obwohl es im Haus keinen Lift gibt. Mit dieser Klage ist er sogar beim Kantonsgericht abgeblitzt.

Da die Klagesummen zu klein sind gibt es keine Bundesgerichtsentscheide. Und Sammelklagen, die die Summen erhöhen würden, gibt es in der Schweiz nicht. So entscheiden die Gerichte (praktisch immer) zu Gunsten des Angeklagten und nicht für die Mieter. Damit sind die Abzocker vor dem Richter geschützt.

Was ist zu tun?

Bild:  St. Galler Tagblatt/Urs Jaudas
  1. Damit die Konkurrenz spielt muss ein Anreizsystem geschaffen werden, das die Verwaltungen animiert für die Mieter günstig einzukaufen. Zum Beispiel: je niedriger die Nebenkosten desto höher die Pauschalzuschläge.
  2. Der widersprüchliche Absatz f im Artikel 5 ist ersatzlos zu streichen, damit eine neue mietergerechte, energiesparende VHKA geschrieben werden kann. Die Zählerablesefirmen (Abzocker) braucht es nicht (Ausnahme: bei den Radiatorenzähler). Wärme- oder Wasserzähler ablesen kann jedermann/frau, dazu braucht es keine Zusammenarbeit mit einer Zählerlieferfirma, wie es der Kanton St. Gallen vorschreibt.
  3. Es braucht nur ein richtiges Zählerableseformular, damit die Daten direkt in die Rechnung übertragen werden können. Mit einem geeigneten, schweizweit einheitlichen Rechnungsformular können dann auf wenigen Linien die Kosten mit Vergleichszahlen klar und verständlich dargestellt werden. Beispiel siehe in der Anlage „Musterformular“. Die jährlichen Veränderungen können in der Exceldatei nachgetragen werden, die Resultate werden automatisch umgerechnet.
Ein solches Formular hätte folgende Vorteile:

  1. „Verbrauchsabhängig“ wie es das Wort aussagt.
  2. Die Transparenz und die Nachvollziehbarkeit, wie es in der VHKA geschrieben steht, sind dann für jedermann/frau möglich. Und dies für alle Nebenkosten.
  3. Die Vergleichszahlen zeigen das eigene Verhalten und gegenüber den Nach barn im Haus. Energiesparen wird damit möglich.
  4. Die Abrechnungen können für statistische Zwecke genutzt werden. Weil damit die Heiz- und Nebenkosten mit den unterschiedlichsten Wohneinheiten verglichen werden können. Schlecht isolierte Häuser und uneffiziente Heizsysteme können damit erkannt werden.

4. Für die Mieter ist die Rechtslage unbedingt zu verbessern.

Das heutige System mit der Verrechnung der Nebenkosten bei den Mietwohnungen zeigt eine hohe Abhängigkeit der Aufsichtsbehörde von den Abzockern, die eigentlich nur mit Korruption zu erklären ist. Die Mieter des Landes zahlen dafür jährlich einen mehrfach zweistelligen Millionenbetrag. Das ist eine Schande für den vorzeige Staat, wie es die Schweiz sein will. Es ist deshalb höchste Zeit, dass etwas für die einfachen Bürger und zum Energiesparen getan wird.


Downloads

Musterformular: Nebenkosten - Schlussrechnung



Wil, im Februar 2016
Albert Schlienger